La clause de destination : quelles activités sont autorisées ?
La clause de destination est une des clauses les plus importantes, elle définit précisément l’activité que le locataire peut exercer dans les locaux. Une rédaction trop restrictive peut devenir problématique si le locataire souhaite faire évoluer son activité, proposer de nouveaux services ou céder son droit au bail.
Avant de signer, il est donc essentiel de vérifier que la destination correspond exactement à l’activité réellement envisagée.
Par exemple, si le bail mentionne une clause de destination “traiteur” et que vous entendez exercez de la restauration, vous prenez le risque que le bailleur sollicite une résiliation du bail.
La clause de destination : quelles activités sont autorisées ?
Il est indispensable de répérer dans le bail commercial à qui incombe le paiement de certaines charges et taxes (notamment la taxe foncière).
En effet, la jurisprudence est désormais claire : ce qui n’est pas mentionné dans le bail comme étant à la charge du locataire n’est pas dû par ce dernier.
Par exemple, si le bail commercial ne mentionne pas que le locataire doit payer la taxe foncière, le propriétaire ne pourra pas la lui réclamer.
La durée du bail et le risque de déplafonnement du loyer
Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans pour le propriétaire avec la possibilité pour le locataire de donner congé tous les trois ans: d’où la denomination usuelle du bail commercial 3/6/9.
A la fin des 9 années, lors du renouvellement, le loyer est en principe soumis à un mécanisme de plafonnement. Mais ce plafonnement peut être écarté dans certaines situations. C’est notamment le cas lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail dépasse douze ans. Le loyer renouvelé peut alors être fixé selon la valeur locative, soit à la valeur du marché.
Le locataire doit impérativement faire une demande de renouvellement de bail avant expiration de ce délai de douze années pour éviter le risque de déplafonnement de son loyer.
Que faut-il encore vérifier dans le bail ?
Au-delà de ces clauses, les conditions de cession ou de sous-location, les garanties demandées et les modalités de révision du loyer doivent également être lues avec attention. Ces stipulations peuvent avoir un impact financier important pendant toute la durée du bail. Une lecture globale du contrat permet surtout d’éviter qu’une clause apparemment secondaire ne bloque ensuite un projet de développement, de cession ou de renouvellement.
Les points à retenir
- Vérifier précisément les activités autorisées par la clause de destination.
- Anticiper une éventuelle évolution ou cession de l’activité.
- Identifier la durée exacte du bail et ses modalités de renouvellement.
- Éviter de laisser se prolonger le bail sans examiner les conséquences d’un dépassement de douze ans.
La rédaction d’un bail commercial engage les parties pour plusieurs années. Un examen du contrat avant sa signature permet d’identifier les clauses susceptibles d’avoir un impact important sur l’exploitation du commerce et de limiter les difficultés à l’avenir et ce, afin d’avoir un contrat qui correspond exactement à vos attentes.
